Huis erven? Pas op voor deze 7 valkuilen!

Het lijkt financieel aantrekkelijk: een koopwoning erven. Maar er zijn situaties denkbaar waarbij dat huis als een molensteen om je nek kan hangen. Je moet bijvoorbeeld afrekenen met de fiscus, terwijl het huis nog niet is verkocht. Of de woning staat leeg, waardoor je schade door inbraak of een kapotte ruit niet vergoed krijgt. Waar kun je zoal tegenaan lopen?

VALKUIL 1: HOGE ERFBELASTING

Bij de dood van je partner is de fiscus vrij mild: over de eerste 633.014 euro ben je geen erfbelasting verschuldigd. Overlijdt daarentegen je (groot)ouder, dan geldt een veel lagere vrijstelling: 20.047 euro. Over het deel van de erfenis dat daar boven uitkomt, betaal je over de eerste 121.296 euro 10 procent belasting en over het bedrag daarboven 20 procent. Sta je verder van de overledene af, dan gelden nog lagere vrijstellingen en hogere belastingtarieven.

Erf je een huis, dan kan de rekening fors oplopen. Hoeveel je moet neertellen hangt af van de WOZ-waarde van je huis. Gelukkig heb je hierin een keuze: erf je dit jaar een huis, dan mag je de WOZ-waarde uit 2015 (met waardepeildatum 1 januari 2014) als basis nemen of die van een jaar later. Door de laagste waarde te nemen, kun je de erfbelasting drukken.

Is de WOZ-waarde van het huis naar jouw idee te hoog, dan kan het lonen om bezwaar te maken. Stel dat je ouders jou een huis nalaten ter waarde van 300.000 euro, dan moet je hierover 43.861 euro belasting betalen. Lukt het om de WOZ-waarde met 30.000 euro omlaag te krijgen, dan scheelt dat 6.000 euro erfbelasting.

VALKUIL 2: BELASTINGRENTE

Binnen acht maanden na de overlijdensdatum moet je aangifte voor de erfbelasting doen. En dat niet alleen: je moet dan ook al hebben betaald, als je de rekening tenminste niet verder wil laten oplopen. De belastingdienst heft vanaf dat moment namelijk belastingrente. Deze bedraagt momenteel 4 procent. Dat kan behoorlijk in de papieren lopen: bij een belastingschuld van 40.000 euro incasseert de fiscus 1.600 euro rente. Op de site van de Belastingdienst kun je meer lezen over de systematiek, met enkele rekenvoorbeelden.

Verwacht je dat het niet gaat lukken om binnen acht maanden de definitieve aanslag rond te krijgen, dien dan alvast een voorlopige aanslag in en reken op basis hiervan af. Over dit bedrag ben je dan geen belastingrente verschuldigd.

VALKUIL 3: HUIS NIET VERKOCHT

Wil je het huis niet houden, probeer het dan binnen acht maanden te verkopen. Anders moet je hierover belasting betalen, terwijl de waarde nog in de stenen zit. Bovendien lopen de overige vaste lasten in de tussentijd gewoon door, zoals OZB- en waterschapsbelasting, verzekeringen en energiekosten.

Kun je de erfbelasting niet ophoesten, dan is het mogelijk een jaar uitstel aan te vragen. Bedenk wel dat uitstel jou niet ontslaat van de plicht om belastingrente te betalen.

VALKUIL 4: HYPOTHEEK

Als je de erfenis zuiver aanvaardt, word je ook aansprakelijk voor alle schulden. Wees dus op je hoede als op het huis een forse hypotheekschuldrust. Weet je niet zeker of de verkoopopbrengst van het huis en een eventuele uitkering van een overlijdensrisicoverzekering voldoende zijn om de hypotheekschuld af te lossen, dan is het verstandig de erfenis beneficiair te aanvaarden. Rest onderaan de streep een schuld, dan hoef jij daar niet voor op te draaien.

Stel je wel goed op de hoogte van de regels rond beneficiaire aanvaarding, om te voorkomen dat je alsnog persoonlijk aansprakelijk kan worden gesteld voor eventuele schulden.

In welke box?

Als je besluit niet in het huis te gaan wonen, dan valt het huis in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Dit betekent dat je over het saldo van de waarde van de woning en de hypotheekschuld 1,2 procent vermogensbelasting bent verschuldigd.

Besluit je om wèl in het huis te gaan wonen, dan komt de woning terecht in box 1 (inkomen uit werk en woning) en mag je de hypotheekrente aftrekken. Dit is dan wel nieuwe lening. Deze moet dus voldoen aan de huidige strengere normen, om voor aftrek in aanmerking te komen.

Is het huis hypotheekvrij, dan valt het eveneens in box 1 als je daar gaat wonen. Dat is voordeliger dan in box 3, omdat de woning niet wordt belast: je bent geen vermogensbelasting verschuldigd en hoeft — omdat er geen hypotheek meer op het huis rust — ook geen eigenwoningforfait bij je inkomsten op te tellen.

VALKUIL 5: BROER OF ZUSSEN AFKOPEN

Heb je broers of zussen en wil je in het huis gaan wonen, dan moet je hen uitkopen. Lukt het niet om het geld nu bij elkaar te sprokkelen, dan kun je hiervoor bijvoorbeeld een hypotheek afsluiten. De rente over de uitkoopsom mag je aftrekken in box 1. De andere erfgenamen krijgen dan een vordering in box 3.

Een geërfde woning overnemen heeft één fiscaal voordeel: je bent vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voorwaarde is wel dat je aan je mede-erfgenamen een reële prijs betaalt en dat zij eensgezind akkoord gaan met deze constructie.

Wil je in de geërfde woning trekken en heb je daarnaast een eigen koopwoning die je aan de straatstenen niet kwijt kunt, dan mag je nog drie jaar de hypotheekrente over beide huizen aftrekken.

VALKUIL 6: LEGE WONING

Staat de woning leeg omdat je een koper zoekt, dan heeft dat vaak ook consequenties voor de woonverzekeringen die aan het huis zijn gekoppeld. Zo vervalt bij (langdurige) leegstand vaak de dekking bij inbraak, lekkage, vandalisme of ruitschade.

Loop de polisvoorwaarden daarom goed na en meld de verzekeraar dat het huis leeg staat. Anders loop je het risico dat je bij schade minder of zelfs helemaal niets krijgt uitgekeerd. Zorg er ook voor dat het huis een bewoonde indruk maakt, om het risico op inbraak te verkleinen.

VALKUIL 7: VERHUUR

Wil je leegstand voorkomen, dan kun je overwegen het huis tijdelijk te verhuren, in afwachting van de verkoop. Het huis komt dan terecht in box 3. Tijdens de verhuurperiode mag je de hypotheekrente niet aftrekken, maar je hoeft de verhuuropbrengsten ook niet op te geven. Als de huurders zijn vertrokken, mag je de hypotheekrente nog drie jaar aftrekken in box 1, mits de woning leeg te koop staat.

Rust op het huis een hypotheekschuld, dan is voor verhuur wel toestemming van de bank nodig. Niet elke hypotheekverstrekker is daar happig op. Ook kunnen mede-erfgenamen dwars liggen, omdat zij hun deel van de erfenis graag snel willen incasseren.

Een andere mogelijke valkuil is de huurder: deze moet wel de woning verlaten zodra het huis is verkocht. Om te voorkomen dat de huurder huurbescherming geniet, kun je ervoor kiezen je huis tijdelijk te verhuren in het kader van de Leegstandswet. Hiervoor is wel een gemeentelijke vergunning nodig en daaraan zijn kosten verbonden.

 

J. van Weerdt. (2015).Huis erven? Pas op voor deze 7 valkuilen. Gepubliceerd op 27-06-2015 Geraadpleegd op 10-08-2015, van z24.nl